購買地上權的房屋是否也可以轉賣呢？

地上權的房子可以轉賣，其中擁有建物權狀者，可以直接轉賣、贈與、繼承；若無物權狀者，則須透過建商完成辦理手續。但一般來說，因為地上權房子的貸款不易，使用時間愈長，房屋價值愈低，轉手會比較困難。

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購買地上權的房屋，住戶們可以成立管委會嗎？

消費者若擁有建物權狀，可自行成立管委會。若是購買地上權不可分割過戶的房子，消費者僅有使用權，不具有成立管委會資格，僅能成立不具法律規範內的管理小組，管委會由建商主導，住戶權益大打折扣。

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【持分土地買賣】~ 購買地上權的房屋，可以拿到登記買方名字的建物權狀嗎？

購買地上權的房屋，因為不擁有土地，不會有土地權狀。若是地上權房屋屬於可分割過戶者，消費者可以拿到登記著買方名字的建物權狀，擁有建物權，可以依此直接向銀行貸款；但若是購買地上權不可分割過戶的房屋，房屋是登記在建商名下，消費者僅擁有使用權，沒有建物權，因此無法取得登記買方名字的建物權狀，也不能直接向銀行貸款。

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購買地上權的房屋，銀行會願意貸款嗎？

購買地上權的房屋，若是可分割過戶的類型，消費者擁有登記買方姓名的建物權狀，消費者可以直接向銀行貸款，但利率可能較市場高，貸款成數也可能會比較低。

若地上權房屋是屬於不可分割過戶類型，消費者無法拿到建物權狀，大多數的銀行會因沒有擔保品，通常不願意貸款；一般來說，建商會直接找銀行合作，將整個地上權建物抵押給銀行借款，再透過銀行放貸給消費者，因此貸款利率通常會略高於市場問：行情，大約2％至4％，貸款成數約是5至7成，略低於一般市場行情。

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【持分土地買賣】~ 買地上權的房屋，之後每年的地價稅以及房屋稅會比較高嗎？

購買地上權的房屋，每年要繳交的房屋稅，與一般所有權房子的房屋稅都一樣；但地上權的房屋因不擁有土地，不需繳交地價稅，卻需要另外繳交地租。

地上權房屋的地租計算方式是，公告地價的3.5％至5％，而一般所有權房屋的地價稅計算方式，是公告地價打8折為申報地價，再以申報地價的千分之2為地價稅；兩相比較之下，在同一地區裡，地上權房屋的地租金額，會比所有權房屋的地價稅來得高。

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如何查明土地是否有設定地上權？

        地上權之設定會顯現在土地登記簿 , 故土地是否設有地上權可向地政機關調該筆土地之土地登記謄本 。自９２年１１月１１日起地籍全國連線 , 民眾可利用網路自行下載列印或至地政事務所、便民工作站申請 。如為人工作業登記簿仍請至原管轄之地政事務所洽辦 。透過網路自行下載者 , 依電腦所指示之方式操作即可申請土地謄本 。而至地政事務所申辦者 , 須填寫土地登記謄本申請書 , 及繳納費用即可 。

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【持分土地買賣】~ 何謂土地登記？

土地登記係地政機關依法定程序，將應登記之事項，包括土地及建築改良物之標示、所有權及他項權利之取得、設定、喪失及變更情形記載於登記簿（或地籍資料庫），以確定其權利之歸屬與權利狀態而公示於第三人，並藉以管理地籍、課徵土地稅賦及推行土地政策之行政行為。

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【持分土地買賣】~ 成屋

依不動產經紀業管理條例規定，指領有使用執照，或於實施建築管理前建造完成之建築物。

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【持分土地買賣】~ 那些情形可以扣抵應納遺產稅額？

扣抵稅額之項目包括下列2項：
1.被繼承人在國外之財產，依財產所在地國法律已納之遺產稅，納稅義務人檢附有關證明文件經審核調查屬實者，得自遺產稅額中扣抵，但扣抵額不得超過因加計該項國外遺產，而依國內適用稅率計算增加之應納稅額。納稅義務人應提出所在地國稅務機關發給之納稅憑證，並應取得所在地中華民國使領館之簽證，其無使領館者，應取得當地公定會計師或公證人之簽證。 
2.（1）民國87年6月26日（含）以後發生之繼承案件，被繼承人死亡前2年內贈與之財產，依遺產及贈與稅法第15條規定併計遺產課稅者，應將已納之贈與稅與土地增值稅連同按郵政儲金匯業局1年期定期存款利率計算（自贈與稅繳納之次日至遺產稅申報日止）之利息，自應納遺產稅額內扣抵，但扣抵額不得超過贈與財產併計遺產總額後增加之應納稅額。
（2）民國87年6月25日（含）以前發生之繼承案件，被繼承人死亡前3年內贈與之財產，已依法併入遺產課稅者，僅能將已納之贈與稅連同按郵政儲金匯業局1年期定期存款利率計算之利息，自應納遺產稅額內扣抵，但扣抵額不得超過贈與財產併計遺產總額後增加之應納稅額。
（遺產及贈與稅法第11條、第15條）

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以遺產中之上市公司股票抵繳遺產稅，可抵繳的金額如何計算？

納稅義務人申請以遺產中的上市公司股票抵繳遺產稅時，是以這項股票核課遺產稅的價值為準計算抵繳價額。惟若該項股票申請抵繳日之時價較被繼承人死亡日之時價為低者，其得抵繳之稅額，以該項財產價值佔全部課徵標的物價值比例計算之應納稅額為限。
（遺產及贈與稅法第30條，同法施行細則第28條及第46條第1項）

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【持分土地買賣】~ 預售屋

依不動產經紀業管理條例規定，指領有建造執造尚未建造完成而以將來完成之建築物為交易標的之物。

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以遺產中之公共設施保留地抵繳遺產稅，可抵繳的金額如何計算？

 納稅義務人申請以遺產中公共設施保留地抵繳遺產稅款時，是以公共設施保留地之價值占全部遺產總額比例計算之應納稅額為限，但於99年1月14日前發生之繼承案件，或該公共設施保留地於劃設前已為被繼承人所有或劃設後僅因繼承移轉至被繼承人所有者，納稅義務人仍可以該地之全數抵繳遺產稅。公共設施保留地抵繳價值之計算，以申請日為準，並準用有關遺產或贈與財產之估價規定辦理。
（遺產及贈與稅法施行細則第44條及第46條）
（財政部99年8月31日台財稅字第09900232770號函）

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【持分土地買賣】~ 如何繳納遺產稅?

納稅義務人收到遺產稅繳款書後，應於繳納期間內至代收稅款的金融機構繳納（稅額在2萬元以下者，可至便利商店繳納），如確實有困難，可於繳納期限屆滿前，以書面申請延期2個月繳納。遺產稅應納稅額（含罰鍰及利息）在30萬元以上，納稅義務人如確有困難不能以現金一次繳清稅款，得於繳納期限內，就現金不足繳納部分申請分18期以內繳納或申請以遺產中公共設施保留地(抵繳價值之計算請參閱第3704題)或中華民國境內之課徵標的物或納稅義務人所有易於變價及保管之實物一次抵繳。分期每期間隔以不超過2個月為限，經核准分期繳納，自原訂繳納期間屆滿之次日起，到各期繳納之日止，依照郵政儲金1年期定期儲金固定利率，分別加計利息一併徵收；當利率有變動時，依照變動後利率計算。抵繳之課徵標的物若屬不易變價或保管，或申請抵繳日之時價較死亡日之時價為低者，其得抵繳之稅額，以該項財產價值占全部課徵標的物價值比例計算之應納稅額為限。
（遺產及贈與稅法第30條、稽徵機關委託便利商店代收稅款作業要點）

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【持分土地買賣】~ 繼承遺產憑什麼證件才能辦理產權登記？

被繼承人的遺產應憑國稅局發給之遺產稅繳清證明書或免稅證明書或同意移轉證明書或不計入遺產總額證明書，始能辦理產權移轉登記。前述證明書核發之情況各有不同，請參閱3705題號內容
（遺產及贈與稅法第42條）

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【持分土地買賣】~ 未依規定期限申報遺產稅，會受到什麼處罰？

納稅義務人依法應該申報遺產稅而未依規定期限辦理申報時，除了補徵稅款外，還要按照核定的應納稅額處罰2倍以下的罰款。但是核定的應納稅額在新臺幣3萬5千元以下者，就可以不罰。如果在還沒有經人檢舉和還沒有經國稅局或財政部指定的人員進行調查以前，就自動前來補申報的話，除了補徵稅款外，僅就補徵的稅款加計利息一起徵收不必處罰。
（遺產及贈與稅法第44條）
（稅捐稽徵法第48條之1、第48條之2）
（稅務違章案件減免處罰標準第13條）

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【持分土地買賣】~ 不動產之遺產價值如何計算？

遺產價值的計算，以被繼承人死亡時的時價為準，被繼承人如果是受死亡宣告的，以法院宣告死亡日的時價為準。
上面所說的時價，土地以公告土地現值，房屋以評定標準價格為準。
（遺產及贈與稅法第10條）

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【持分土地買賣】~ 遺產稅應納稅額如何計算？

(一)106年5月12日(含)以後發生之繼承案件：
1.遺產稅應納稅額，係按被繼承人之遺產總額，減除免稅額及各項扣除額後之課稅遺產淨額，再乘以規定稅率並減去累進差額及可扣抵稅額後，計算應納稅額。
2.稅率表如下：

遺產淨額(元)	稅率	累進差額(元)
50,000,000以下	10%	0
50,000,001-100,000,000	15%	2,500,000
100,000,001以上	20%	7,500,000

(二)98年1月23日至106年5月11日（含）發生之繼承案件：
遺產稅的應納稅額，係按被繼承人之遺產總額，減除免稅額及各項扣除額後之課稅遺產淨額，再乘以10%稅率並減去可扣抵稅額後，計算應納稅額。
(三)繼承事實發生於98年1月22日(含)以前之案件，適用行為時之法律規定。
（遺產及贈與稅法第13條）

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【持分土地買賣】~ 漏報或短報遺產，會受到什麼處罰？

納稅義務人已依照規定申報遺產稅，但是有漏報或短報的情形時，除了補徵稅款以外，還要按所漏稅額處罰2倍以下的罰款，但是短漏報遺產稅額在新臺幣3萬5千元以下或短漏報遺產淨額在新臺幣60萬元以下，就可以免予處罰。如果是故意以詐欺或其他不正當方法逃漏稅捐的話，除了補稅以外還要處以所漏稅額1倍至3倍的罰鍰，並且還要移送法院依刑法處理。如果在還沒有接獲檢舉和還沒有經國稅局或財政部指定的人員進行調查以前就自動補報的話，除了補徵稅款，就可以免處罰款，但是還要就補徵的稅款加計利息一起徵收。
（遺產及贈與稅法第45條、第46條）
（稅捐稽徵法第41條、第48條之1、第48條之2）
（稅務違章案件減免處罰標準第14條）

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【持分土地買賣】~ 遺產申報後，發現有短、漏報情事，應如何補救？

這個問題分下面2種情況來說明：
1.如果在申報期限截止前提出補報的話，不必以短、漏報違章處罰。
2.如果在申報期限屆滿後而稽徵機關還沒有查獲前自動提出補報的話，從申報期限屆滿的隔天起到自動補報那天止，就應補徵的稅款加計利息徵收不必處罰。
（財政部69.9.22台財稅第37931號函）

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【持分土地買賣】~ 遺產稅未繳清前，將遺產分割或辦理移轉登記，會受到什麼處罰？

依照法律的規定遺產稅還沒有繳清前，是不可以分割遺產、交付遺贈或辦理移轉登記，違反的話要處1年以下的有期徒刑。但是如果於事前申請經稅務機關核准發給同意移轉證明書或免稅證明書，或不計入遺產總額證明書的話，就不在此限。
（遺產及贈與稅法第8條、第41條、第50條）

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【持分土地買賣】~ 被繼承人遺有受其扶養之祖父母時，每人得自遺產總額中扣除的金額多少？

被繼承人死亡時遺有祖父母的，如果年滿60歲以上或未滿60歲因沒有謀生能力過去受被繼承人扶養的，每人可從遺產總額中扣除50萬元（95年1月1日至102年12月31日為45萬元），但是受扶養的祖父母，如果是繼承人，又拋棄繼承權的就不能扣除。
（遺產及贈與稅法第17條）

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【持分土地買賣】~ 未依限繳納遺產稅，會受到什麼處罰？

遺產稅的納稅義務人沒有在期限內繳納稅款時，每超過2天，要按應納稅額加徵1%的滯納金，超過30天還沒有繳納的話，就會由稅務機關移送法務部行政執行署行政執行處強制執行，應該繳納的金額除了稅款和滯納金以外，還要從滯納期滿的隔天起算到納稅義務人繳納的那天止，依郵政儲金1年期定期存款利率，按日加計利息一併徵收。
（遺產及贈與稅法第51條）

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【持分土地買賣】~ 被繼承人之配偶、直系血親卑親屬或父母如為殘障者，可否自遺產總額 中減除身心障礙特別扣除額？

被繼承人的配偶、直系血親卑親屬或父母，如果是身心障礙者保護法第3條(現行法為身心障礙者權益保障法第5條)所規定的重度以上身心障礙時、或精神衛生法第5條第2項（現行法第3條第4款）所規定的病人，每人可以加扣618萬元（95年1月1日至102年12月31日為557萬元）。但是身心障礙者如果是依順序可取得繼承權而拋棄繼承的就不能扣除。申報時要檢附社政主管機關核發之重度、極重度之身心障礙手冊或身心障礙證明影本，或精神衛生法第19條第1項規定之專科醫師診斷證明書影本。
（遺產及贈與稅法第17條）
（遺產及贈與稅法施行細則第10條之2）

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被繼承人死亡前未繳納之稅捐，可否自遺產總額中扣除？

被繼承人生前未納之各項稅捐、罰鍰及罰金，應檢附相關文件自遺產稅額中扣除，例如：
1.被繼承人死亡年度發生之地價稅與房屋稅，應按其生存期間佔課稅期間之比例（地價稅之課稅期間為每年1月1日至12月31日，房屋稅為每年7月1日至次年之6月30日止），自遺產總額中扣除。
2.被繼承人於年度中死亡，如與配偶或其他親屬合併申報綜合所得稅時，其扣除應納未納綜合所得稅額之計算，應按當年度申報被繼承人所得佔申報綜合所得總額比例，核算被繼承人實際應分攤之稅額，再減已扣繳稅款後之淨額，准自遺產總額中扣除。
（遺產及贈與稅法第17條第1項第8款）
（財政部75.1.11台財稅第7520338號函）
（財政部73.1.30台財稅第50708號函）

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【持分土地買賣】~ 得自遺產總額中扣除之喪葬費多少？

喪葬費的扣除金額，不論實際發生多少金額，一律都以123萬元計算（95年1月1日 至102年12月31日為111萬元），不須要附證明文件，但假如被繼承人是經常居住在國外的我國國民或是外國人，那麼只有在我國境內發生的喪葬費才可以扣除。
（遺產及贈與稅法第17條第1項第10款）

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【持分土地買賣】~ 被繼承人死亡前6年至9年內繼承之財產已納遺產稅者，可以扣除多少？

在死亡前6至9年內，繼承或受遺贈的財產已繳納過遺產稅者，分別按年遞減扣除80%、60%、40%及20%之遺產價額，但是被繼承人如果是經常居住我國境外之我國國民，或非我國國民，其死亡前6年至9年內繼承或受遺贈的財產，則不適用前述扣除的規定。
（遺產及贈與稅法第17條第1項第7款及第2項）
（財政部98年4月6日台財稅字第09800057680號函）

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【持分土地買賣】~ 遺產稅適用之核課期間及徵收期間如何規定？

遺產稅核課期間的起算，分2方面來說明：
1.納稅義務人已在規定期間內申報遺產稅的話，從申報日起算核課期間為5年。
2.納稅義務人如果沒有在規定期間內申報繳納遺產稅的話，從規定申報期間屆滿的隔天起算，核課期間為7年。
至於遺產稅的徵收期間，是從繳納期間屆滿的隔天起算5年；惟納稅義務人依法申請復查或已繳納應納稅額半數或提供相當擔保而提起訴願者，因而由稅捐稽徵機關暫緩移送執行或因其他法律規定停止稅捐之執行者，其徵收期間之計算，應扣除上開暫緩移送執行或停止執行之期間。
（稅捐稽徵法第21條、第22條、第23條）
（財政部74.6.6台財稅第17155號函）

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【持分土地買賣】~ 如何申領遺產稅證明書？

遺產稅的納稅義務人繳清應納稅款、罰鍰和加徵的滯納金、利息後，就可以憑繳款書收據向國稅局領取繳清證明書。如果核定沒有應納稅額的案件，國稅局將發給免稅證明書。對於有特殊原因必須在繳清遺產稅款前就先辦理產權移轉登記的，可以向國稅局提出確切的納稅保證後，申請核發同意移轉證明書，如果有依規定不計入遺產總額的財產，可以向國稅局申請發給不計入遺產總額證明書。
（遺產及贈與稅法第41條）

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【持分土地買賣】~ 納稅義務人對稅務機關核定的遺產稅案件如有不服，應如何申訴？

經稅務機關核定的遺產稅案件，納稅義務人如有不服，可以敍明理由，連同證明文件，依照下列的規定申請復查：
1.遺產稅核定稅額通知書上有應納稅額或應補繳稅額時，應在繳款書送達後，於繳納期間屆滿的隔天起算30日內申請復查。
2.遺產稅核定稅額通知書上沒有應納稅額或應補稅額時，應在核定稅額通知書送達後30日內申請復查。
3.納稅義務人為受送達核定稅額通知書或以公告代之者之公同共有人，應於核定稅額通知書或公告所載應納稅額或應補徵稅額繳納期間屆滿之翌日起30日內，申請復查。
4.納稅義務人或代理人，因天災事變或其他不可抗力的事由，來不及申請復查時，可在原因消滅後1個月內提出具體證明，並同時補申請復查，但是遲誤申請復查期間已經超過1年的話，就不可以申請了。
5.納稅義務人如果對稅務機關的復查決定仍然不服的話，可以依法提起訴願及行政訴訟。
（稅捐稽徵法第19條、第35條、第38條）

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公同共有土地應納之地價稅可以申請分單嗎？

沙鹿區張先生詢問，他所持有的公同共有土地，因未設有管理人，可否申請繳納自己應有部分的地價稅？

　　臺中市政府地方稅務局表示：公同共有土地未設管理人者，依稅捐稽徵法第12條規定，以全體公同共有人為納稅義務人，依此規定及民法第273條第1項規定，稅捐稽徵機關可向公同共有人（連帶債務人）中之一人或數人或其全體，同時或先後請求全部或一部之納稅義務。

　　該局進一步說明，公同共有土地設有管理人者，可由選定之管理人代表繳納該公同共有土地之地價稅；惟未設管理人時，依財政部相關函釋規定，可由公同共有人提供繼承系統表等相關資料向稅捐稽徵機關申請按各公同共有人約定之比例或潛在應繼分，分單繳納地價稅，但是申請分單繳納後，對於整筆稅額未獲他人繳納之部分仍應負連帶繳納責任。

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【持分土地買賣】~ 親人過世時，誰是繼承人？

依照民法第1138條規定，遺產繼承人，除配偶外，依次列順序定之：（一）直系血親卑親屬（二）父母（三）兄弟姊妹（四）祖父母。第（一）順序之繼承人，以親等近者為先，配偶有相互繼承遺產之權，其應繼分則依同法第1144條定之。

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【持分土地買賣】~ 如何辦理土地拋棄繼承，應備何文件？

按民法第1174條規定，繼承人應於知悉其得繼承之時起3個月內，檢附被繼承人死亡證明書、除戶戶籍謄本、繼承人戶籍謄本(但地政事務所能以電腦處理達成查詢者免附)、繼承系統表、印鑑證明、繼承權拋棄通知書收據等，具狀向被繼承人住所地之地方法院聲明拋棄繼承權。

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【持分土地買賣】~ 已經被地政機關列冊管理的不動產，如果一直沒有辦理繼承登記的話，會怎麼樣？

未辦繼承登記之不動產經地政機關列冊管理滿15年仍未辦理繼承登記者，則移送財政部國有財產署公開標售，標售所得價款儲存於專戶，繼承人得依法定應繼分領取，逾10年無繼承人申領該價款者，歸屬國庫。

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【持分土地買賣】~ 繼承或抵繳遺產稅登記有無公寓大廈管理條例第4條第2項規定之適用？

公寓大廈管理條例第4條第2項係規定專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔，故繼承或抵繳遺產稅登記亦有該條例規定之適用。

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【持分土地買賣】~ 被繼承人生前所遺未辦理第一次登記之建物是不是也會被地政機關列冊管理？

房屋如果沒有辦理建物所有權第一次登記（俗稱保存登記），或依法不得辦理登記的違章建築，由於地政機關無該標的物之登記，自無須辦理繼承登記，因此無從列冊管理。

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【持分土地買賣】~ 如何查詢被繼承人產權資料？應準備那些文件？

請攜帶載有被繼承人死亡記事之戶籍謄本(但地政事務所能以電腦處理達成查詢者免附)及繼承人之身分證正本、印章到地政事務所申請，經審核無誤後即可查詢被繼承人之歸戶資料。

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